由于房地產市場的火爆，有時在房屋交易過程中可能存在雙方未訂立書面協議的情況。在此種情況下，如何確認房屋買賣關系是否存在成為了法律實踐中亟需解決的問題。我們將從多個角度出發，綜合考慮相關因素進行分析。本文上海律師網旨在討論在房屋登記制度尚不完善的情況下，當雙方未訂立書面協議時，如何確認房屋買賣關系的存在。為此，我們將結合實際履行情況，考慮買受人是否支付了對價，房屋價值與支付的價格是否合理，出賣人是否交付房屋及房屋所有權證書或買受人是否長期占有，同時排除借用或租賃等關系，通過綜合分析判斷，以上海地區的相關法律案例和法條為例，探討該類案件的處理方式。

　　一、引言

　　在當今社會，房地產交易作為一個重要的經濟活動，在城市發展和居民生活中扮演著至關重要的角色。然而，隨著城市化進程的加速和房地產市場的繁榮，一些地區的房屋登記制度可能尚不完善，給房屋買賣關系的確認帶來一定的挑戰。特別是在雙方未訂立書面協議的情況下，如何確定房屋買賣關系是否存在，成為了一個亟待解決的法律難題。

　　本文旨在圍繞房屋買賣關系的確認問題，以上海地區為例，探討在缺乏完善登記制度的背景下，如何通過綜合考慮實際履行情況、對價支付、房屋價值與支付價格的合理性、房屋交付及所有權證書、長期占有情況、是否有出賣人主張過權利等因素，進行綜合分析判斷。在解決房屋買賣糾紛、保障合法權益方面，為法律實踐提供一定的參考和借鑒。

　　盡管房地產市場在推動城市發展、促進經濟繁榮方面發揮著積極作用，但若房屋買賣關系的確認不明確或存在爭議，將可能影響市場秩序、損害購房者權益，進而影響社會穩定。因此，積極探討在登記制度尚不完善時，如何確認房屋買賣關系的有效方式，具有重要的理論和現實意義。

　　在下文中，我們將通過分析相關法律法規、歸納上海地區相關案例，探討以上述多個因素為依據的房屋買賣關系確認，旨在為維護房地產交易秩序、促進房地產市場穩健發展、確保購房者與出賣人合法權益的均衡和有序進行深入探討。

　　二、買受人是否支付對價

　　根據《中華人民共和國合同法》第五十五條規定，當事人之間可以采取書面形式或者口頭形式訂立合同。雖然沒有書面協議，但如果買受人能夠證明已經支付了購房款項，可以通過銀行轉賬記錄、收據或其他可信的支付憑證來加以證明，則可視為買受人履行了對價義務。

　　三、房屋價值與支付價格是否合理

　　在房屋買賣關系確認中，房屋價值與支付價格是否合理是一項重要考量因素。如果支付價格明顯低于市場價值，可能涉及惡意串通、損害他人利益等情況。這時，可以通過房屋評估報告、市場參考價或專業估價來判斷支付價格的合理性。

　　四、出賣人是否交付房屋及房屋所有權證書

　　房屋交付和房屋所有權證書的交付是確認房屋買賣關系的重要依據。根據《中華人民共和國不動產登記暫行條例》第二十條規定，不動產交易的，應當向不動產登記機構申請辦理不動產登記。雖然在登記制度尚不完善時，可能無法即時辦理登記手續，但如果買受人能夠證明出賣人已交付房屋實際使用權，并提供了房屋所有權證書的原件或復印件，這將有助于確認買受人的購房權益。

　　五、買受人是否長期占有房屋

　　長期占有房屋是確認買受人購房權益的重要因素。通過查看居住證明、水電費繳納記錄、物業管理費繳納記錄等證據，可以判斷買受人是否長期居住在房屋中，從而確認其購房權益是否存在。

　　六、是否有出賣人主張過權利

　　在確認房屋買賣關系時，需要考慮是否有出賣人曾經主張過權利。如果出賣人曾以某種形式主張過對房屋的擁有權或限制買受人的權利，如出租、借用、抵押等行為，可能影響買受人的購房權益。因此，需要查閱相關證據來判斷是否存在此類情況。

　　七、綜合分析判斷

　　在確認房屋買賣關系時，需要綜合考慮上述因素，并對各項證據進行權衡和分析。如果買受人能夠提供充分的證據證明其已支付對價，房屋價值與支付價格合理，且長期占有房屋并排除了借用或租賃等關系，同時出賣人未曾主張過其他權利，則可以認定房屋買賣關系的存在。

　　八、上海地區相關法律案例和法條

　　在上海地區，類似的房屋買賣關系確認案件并不鮮見。根據《上海市不動產登記暫行辦法》第十五條，對于未辦理不動產登記的，可由當事人依法向房地產交易登記機構申請登記，或者由買受人依法向房地產交易登記機構申請登記。在實際操作中，法院往往會結合上述相關因素，綜合分析判斷來認定房屋買賣關系是否存在。

　　九、結論

　　綜上所述，當房屋登記制度尚不完善且雙方未訂立書面協議時，確認房屋買賣關系的存在涉及多個方面的考慮。在此過程中，我們需綜合考量買受人是否支付了對價、房屋價值與支付價格是否合理、出賣人是否交付房屋及房屋所有權證書、買受人是否長期占有房屋，以及是否有出賣人主張過其他權利等因素。

　　在此基礎上，我們需審慎查證相關證據，并依據上海地區的相關法律案例和法條進行綜合分析判斷。如果買受人能夠提供充分的證據證明其已支付對價，且排除了其他權利主張，同時長期占有房屋，與房屋相關的權利義務表現一致，則可以認定房屋買賣關系的存在。

　　然而，盡管在登記制度尚不完善的情況下，法律還是倡導雙方在房屋買賣交易中訂立書面協議，以明確權利義務，避免發生爭議。書面協議能夠為雙方提供更充分的法律保障，保證交易的安全和順利進行。

　　總體而言，上海律師網提醒大家，隨著不動產登記制度的逐步完善，對于房屋買賣關系的確認將更加簡單明了。在上海地區，相關法規和法律機構將繼續加強對房地產交易的監管與服務，以保障買賣雙方的合法權益，促進房地產市場的健康發展。未來，我們期待更加完善的房屋登記制度，以及更加規范的房地產交易實踐，為購房雙方提供更加安全、高效的交易環境。同時，法律從業者也將繼續努力，為各類房地產交易糾紛提供專業、公正的法律支持，促進社會和諧穩定。