以炒房為目的購(gòu)房合同不成立。購(gòu)房者本意不是要買(mǎi)房，只是通過(guò)倒賣(mài)房屋來(lái)賺取利益，所以合同的簽訂并不是表達(dá)簽訂人真是的意思，所以這種購(gòu)房的合同是不成立，屬于無(wú)效不受法律保護(hù)的。更多詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)和上海律師一起來(lái)了解吧！

　　一、基本案情

　　2016年3月，陳某與李某簽訂屋宇生交易間條合同商定以81萬(wàn)元購(gòu)置李某的屋宇一處，并商定批準(zhǔn)買(mǎi)方在辦理該房屋手續(xù)時(shí)過(guò)戶(hù)給第三方。后來(lái)李某發(fā)現(xiàn)陳某系從事炒房的人員，便明確表示解除合同。

　　陳某將李某告起訴法院，請(qǐng)求連續(xù)執(zhí)行條合同并補(bǔ)償喪失。法院環(huán)抱條合同執(zhí)行進(jìn)程，商定過(guò)戶(hù)第三方的目標(biāo)等方面進(jìn)行了審理，覺(jué)得被告陳某應(yīng)用其具有的房源信息優(yōu)勢(shì)及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢(shì)，簽訂該買(mǎi)賣(mài)合同的目的是轉(zhuǎn)售他人，并非要購(gòu)買(mǎi)被告名下的涉訴房屋，其簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并非真實(shí)意思表示，故該買(mǎi)賣(mài)合同不成立。原告的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　二、案件分析

　　濱海新區(qū)法院塘沽民二庭副庭長(zhǎng)李桂華表示，此類(lèi)案件多為房地產(chǎn)中介職員，應(yīng)用擁有的房源信息上風(fēng)及熟悉屋宇生交易務(wù)流程上風(fēng)，與賣(mài)房人簽訂屋宇生交易約，再加價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)給別人從中圖利。為了保證其順?biāo)鞂?shí)行倒房行動(dòng)，此類(lèi)條合同遍都約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為方便讓實(shí)際買(mǎi)房人看房。同時(shí)還會(huì)約定允許過(guò)戶(hù)給第三方，是為保證賣(mài)房人與實(shí)際買(mǎi)房人辦理過(guò)戶(hù)。當(dāng)賣(mài)房人陷入了炒房人的圈套，拒絕履行合同時(shí)就會(huì)被以違約為由起訴，并索要高額違約金。

　　濱海新區(qū)法院塘沽審訊區(qū)覺(jué)得，此類(lèi)案件中簽訂生交易約只是先占屋宇的購(gòu)置機(jī)遇，同時(shí)另尋賣(mài)主，將屋宇轉(zhuǎn)售別人從中圖利。而并不是真要購(gòu)置該屋宇，其簽訂生交易約并不是實(shí)在意義表示，故該買(mǎi)賣(mài)合同不成立。此外，炒房人的行為既會(huì)造成實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方互不了解，影響實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的締約選擇權(quán)，也會(huì)造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上已經(jīng)影響了實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，干擾了正常的市場(chǎng)交易秩序，故依法不予保護(hù)。

　　一、對(duì)于定金的兩條司法解釋

　　1、最高人民法院《對(duì)于合用（中華國(guó)民共和國(guó)擔(dān)保法）多少題目的說(shuō)明》第115條：當(dāng)事人商定以托付定金作為訂立主合同保管的，給付定金的一方謝絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　2、最高人民法院《對(duì)于審理商品房生交易約糾紛案件合用律師多少題目的說(shuō)明》第4條：出賣(mài)人經(jīng)由過(guò)程認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等體式格局向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房生交易約擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

　　購(gòu)房者普遍在購(gòu)房時(shí)簽訂的定金和談或認(rèn)購(gòu)書(shū)等都具有定金性質(zhì)，所領(lǐng)取的定金是作為簽訂商品房預(yù)售條合同保管，若一方在約定的時(shí)間拒絕訂立商品房預(yù)售合同，則要按照定金罰則來(lái)承擔(dān)不利的后果。

　　二、購(gòu)房者如何從開(kāi)發(fā)商那正當(dāng)?shù)赝嘶刭?gòu)房定金呢？

　　（一）作為購(gòu)房者要在定金條合同認(rèn)購(gòu)書(shū)商定的時(shí)候去和開(kāi)發(fā)商商談商品房預(yù)售條合同主要條款。

　　作為購(gòu)房者要在定金條合同認(rèn)購(gòu)書(shū)商定的時(shí)候去和開(kāi)發(fā)商商談商品房預(yù)售條合同首要條目。平日作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，商品房預(yù)售條合同版本不容轉(zhuǎn)變，而購(gòu)房定金條合同認(rèn)購(gòu)書(shū)中每每不包括如下內(nèi)容：守約義務(wù)、交房時(shí)候、交房前提、付款克日、存款銀行的抉擇、增補(bǔ)條目、開(kāi)發(fā)商的告白是不是作為條合同條目、小區(qū)具體的設(shè)計(jì)規(guī)劃圖以及其他購(gòu)房細(xì)節(jié)。然而上述內(nèi)容都是商品房預(yù)售合同的主要條款，也就是說(shuō)，購(gòu)房者可以從選擇上述內(nèi)容中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)同時(shí)和開(kāi)發(fā)商談判，若未能達(dá)成一致意見(jiàn)，而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)法訂立的，根據(jù)最高院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商應(yīng)該退回所收取的定金。

　　（二）作為購(gòu)房者要有證據(jù)認(rèn)識(shí)。

　　若一旦產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商謝絕退還定金而產(chǎn)生訴訟或仲裁，要有足夠的證據(jù)證實(shí)本人在定金條合同定的時(shí)候和開(kāi)發(fā)商就條合同內(nèi)容商談過(guò)（即要證實(shí)本人沒(méi)有守約）。而理想中不少購(gòu)房者雖在規(guī)定的時(shí)間和開(kāi)發(fā)商商談具體的合同內(nèi)容，但是往往由于沒(méi)有的證據(jù)意識(shí)而導(dǎo)致敗訴。現(xiàn)有以下幾種方式供購(gòu)房者作為取證的參考：

　　1、錄音或錄像，目標(biāo)是還原商談條合同容的情況，尤其是錄像一目明了，而且現(xiàn)在的智能手機(jī)均有攝像功能（取證時(shí)務(wù)必采取隱蔽的方式進(jìn)行）；

　　2、假如聘請(qǐng)律師供應(yīng)律師辦事，在無(wú)奈就條合同要條目達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，聘請(qǐng)律師所簽訂的《聘用律師合同》及律師事務(wù)所的開(kāi)具發(fā)票，在法庭上均可以作為有力證據(jù)，證明就購(gòu)房問(wèn)題，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師去參加談判；

　　3、能夠聘任公證人員就合同的商談過(guò)程進(jìn)行公證；

　　4、能夠請(qǐng)兩個(gè)以上的證人一路去和開(kāi)發(fā)商商談條合同內(nèi)容，一旦產(chǎn)生訴訟，證人能夠出庭作證，然則證人證明力有待考證。

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