“以房抵債”實質上屬于以物抵債，又稱代物清償。以房抵債屬于實踐性法律行為，房屋未交付，原債務不消滅。以房抵債的房不限于債務人，可以是第三人。由于以房抵債涉及物權法、合同法、擔保法等眾多法律關系，同時可能會涉及侵害其他債權人的利息，禁止流押流質等強行性法律規定等，導致在訴訟司法實踐中糾紛較多，爭議很大，人民法院的判決也因學說流派的不同，出現不太統一的裁判尺度。下面和上海律師事務所來看看這起案件法院時如何判理的。

　　一、基本案情

　　ABCD四人與M公司于2013年前后簽訂多份借貸合同，經由過程實踐歸還并接收別人債務讓渡，獲得對M公司總計2.6億元借貸的債務。為包管該借貸合同執行，四人與M公司分手簽訂多份商品房預售合同，并向本地屋宇產權交易業務治理中央辦理了立案登記。該債務陸續到期后，因M公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認M公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定M公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記后一次性支付給M公司。A等四人提交與M公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3％和4％、逾期利率10％計算，并計算復利。

　　高院訊斷M公司向A、C、B、D領取違約金9275057.23元；M公司向A、C、B、D領取律師費416300元；采納A、C、B、D的其余訴訟要求。宣判后，M公司以雙方之間交易合同系借貸合同的包管，并不是雙方實在意義表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院撤銷高院判決；駁回A、B、C、D的訴訟請求。

　　二、裁判觀點

　　本案爭議的商品房交易合同簽訂前，M公司與A等四人之間確鑿存在借貸合同關系，且為執行借貸合同，雙方簽訂了響應的商品房預售合同，并辦理了預購商品房預報登記。但雙方系爭商品房交易合同是在M公司未歸還借貸本息的情況下，經重新商議并對賬，將借貸合同關系轉變為商品房交易合同關系，將借貸本息轉為已付購房款，并對屋宇托付、尾款領取、守約義務等權力責任作出了商定。民事法律關系的發生、變換、消失，除基于法律分外規定，需求經由過程法律關系介入主體的意義暗示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以準許。本案雙方經協商一致終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期M公司難以清償債務時，通過將M公司所有的商品房出售給A等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定。尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之義。

　　但在確認商品房交易合同正當無效的情況下，因為雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借貸本息轉來，且M公司提出該欠款數額包括高額本錢。在當事人要求法律確認和維護購房者合同權力時，人民法院對基于借貸合同的實踐執行而構成的借貸本金及本錢數額應該予以檢查，以防止當事人經由過程簽訂商品房交易合一致體式格局，將違法高息合法化。經審查，雙方之間借貸本錢的計較要領，已經超出法律規定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人包含高額利息的欠款數額，依法不能予以確認。由于法律保護的借款利率明顯低于當事人對賬確認的借款利率，故應當認為A等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，M公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。A等四人以M公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求M公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。一審判決判令M公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤。

　　三、要點解析

　　（一）案涉《商品房交易合同》和《預售商品房增補協議》的法律效力

　　1.《預售商品房增補協議》的真實性

　　就M公司公章、財政章等移交情形，在一審庭審中，雙方當事人均未提交證據予以證實。庭審完結后，雙方各自向一審法院提交一份《印章保存應用交代登記表》，一審法院未構造雙方予以質證，且兩份登記表所載內容相左。依據《中華國民共和國民事訴訟法》第六十八條、《最高國民法院對于合用〈中華國民共和國民事訴訟法〉的說明》第一百零三條第一款之規定，雙方提交的上述《印章保存應用交代登記表》，不克不及作為認定本案究竟的依據，一審判決僅根據A等四人提交的上述登記表，認定M公司公章、財務章等移交的相關事實，違反了上述法律、司法解釋的規定，本院對此予以糾正。

　　就《預售商品房增補協議》的實在性問題，2014年6月23日M公司出具的《承諾書》內容表現，M公司抵賴其與買受方于2014年6月18日簽訂了編號為預售房字201506號的《預售商品房增補協議》，M公司為當真、嚴格執行該增補協議，向買受方作出許諾。該《承諾書》題名處有M公司法定代表人甘彥海及股東甘彥春的署名及捺印。二審中，甘彥海認可該《承諾書》的真實性，但主意該《承諾書》系為向銀行辦理存款而寫給銀行的，而不是出具給A等四人的。本院覺得，M公司對其所持《承諾書》并不是向A等四人出具，而是向銀行出具的辦理存款資料的究竟主意，未向本院舉證證實，且《承諾書》仰頭明確載明為“買受人”而非任何銀行，故對M公司的該項陳說，本院不予采信。現M公司對《預售商品房增補協議》的真實性不予認可，但依據上述《承諾書》的內容，M公司明確暗示批準根據《預售商品房增補協議》商定執行響應責任，故本案中能夠認定《預售商品房增補協議》的真實性。M公司請求對《印章保存應用交代登記表》上印章交接人的具名舉行字跡鑒定，但該事項對本案基礎究竟的認定沒有實踐意思。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條第一款之規定，對M公司的該項申請，本院不予準許。

　　2.《商品房交易合同》和《預售商品房增補協議》的法律效力

　　本案中，雙方當事人對《商品房交易合同》的真實性均無貳言，《預售商品房增補協議》的真實性亦依法能夠確認，依據《中華國民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款的規定，《商品房交易合同》和《預售商品房增補協議》均已依法成立。該兩份合同簽訂前，M公司與A等四人之間確鑿存在借貸合同關系，且為執行借貸合同，雙方簽訂了《增補協議》，并根據該《增補協議》的商定，簽訂了響應的《商品房預售合同》，辦理了預購商品房預報登記。但依據《預售商品房增補協議》的商定內容及雙方于2014年6月18日、7月10日對賬情形，雙方于2014年6月18日簽訂的《商品房交易合同》，系在M公司長時間拖欠借貸本錢，已肯定無能力歸還借貸本金及本錢的情況下，雙方經商議批準，借貸克日提早到期，并將對賬確認的借貸本息轉為購房款，將雙方之間的借貸合同關系轉變為商品房交易合同關系，對屋宇托付、尾款領取、守約義務等權力責任內容亦作出了商定。本院覺得，民事法律關系的發生、變換、殲滅，除基于法律分外規定，需求經由過程法律關系介入主體的意義暗示同等構成。而民事交易業務舉止過程當中，當事人的意義暗示產生變遷的情形其實不鮮見，該意義表示的變遷，除為法律分外規定所阻止外，均應予以準予。因為《商品房交易合同》和《預售商品房增補協議》簽訂時，雙方之間的部分借貸曾經到期，別的部份借貸雙方當事人同等批準提早到期，在此情況下，雙方經商議同等終止借貸合同關系，訂立《商品房交易合同》，建立商品房買賣合同關系，將對賬確認的借款本息轉變為已付購房款。該《商品房買賣合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期M公司難以清償債務時，雙方協商通過將M公司所有的商品房出售給A等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。《商品房買賣合同》及與其相關的《預售商品房補充協議》《承諾書》的內容均表明，A等四人具有實際向M公司購買案涉房屋的真實意愿，M公司亦具有向A等四人出售該房屋的真實意愿。當事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規的強制性規定，亦不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形。盡管案涉購房款的支付源于當事人之間曾經存在的借款合同關系，但尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之義。借此，對M公司所持根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項之規定，本案《商品房買賣合同》《預售商品房補充協議》應認定為無效的主張，本院依法亦不予采信。M公司雖主張雙方之間部分借款關系涉嫌犯罪，現正在公安機關處理過程中，但就該主張，M公司未提供證據證明，對其該項事實主張，本院難以采信。M公司據此申請本案延期審理，亦不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十六條之規定，對其申請，本院依法不予準許。M公司主張案涉房產的實際價值為8億元，遠高于《商品房買賣合同》約定的買賣價格，因而顯失公平，侵犯了M公司其他債權人權益。就案涉《商品房買賣合同》簽訂時存在顯失公平的事實，M公司于二審中提交的16份證據，不足以證明其所持主張，就該事實M公司亦未提供其他證據予以證明。且若M公司認為該交易價格顯失公平，根據《中華人民共和國合同法》第五十四條之規定，應依法行使撤銷權，現M公司僅以價格顯失公平為由主張合同無效，缺乏事實和法律依據，本院對此不予采信。

　　對于M公司建議，依據《最高國民法院對于審理官方假貸案件合用法律多少問題的規定》第二十四條的規定，本案屬于當事人以簽訂交易合同作為官方假貨合同包管的情況，應該根據官方假貨法律關系審理的問題。本院覺得，本案作為二審案件，原則上不適用上述司法解釋的規定。而且依前所述，案涉《商品房買賣合同》是在借款到期后，雙方當事人經協商對賬后簽訂的，目的在于將雙方之前的借款本金及利息轉變為購房款，由原出借人向借款人購買標的房屋，而并非為借款合同提供擔保，故本案情形亦不屬于上述司法解釋第二十四條規定的適用情形。M公司所持本案應按照民間借貸法律關系予以審理的上訴理由，缺乏事實和法律依據，本院對此不予采信。

　　（二）M公司是不是應該向A、C、B、D領取違約金9275057.23元及律師費416300元

　　在確認《商品房交易合同》和《預售商品房增補協議》實在無效的情況下，原則上應該根據合同商定肯定雙方當事人之間的權力責任關系。但在本案中，雙方當事人均認可該《商品房交易合同》系在雙方原借貸合同關系基礎上殺青，且M公司提出雙方在合同中確認的欠款數額，包含了A等四人計較的高額本錢。鑒于雙方當事人均認可對賬確認的欠款數額，包含了借款本金及利息，在當事人將該欠款轉化為已付購房款，并請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂《商品房買賣合同》等方式，將違法高息合法化。

　　二審中，經問詢雙方當事人，均認可《預售商品房增補協議》中確認的A等四人已付房款361398017.78元，系依據A等四人一審中提交的兩份對賬單表現的借貸本息余額總計351398017.78元，加之D負擔的M公司對案外人李靜的債權1000萬元所得。經查，A等四人于一審提交的2014年6月18日《甘彥海客戶對賬表》和2014年7月10日《甘彥海本錢明細表》載明，雙方之間借貸本錢系分手根據月利率3％、3.5％和4％、過期利率10％計較，并計較復利。以此計較，上述對賬表及明細表所計較的借貸本錢的利率，曾經超過法律規定的官方假貨利率維護下限。對雙方當事人經由過程上述對賬確認的欠款數額，本院依法不克不及予以確認。因為法律維護的借貸利率顯然低于雙方當事人上述對賬確認的借貸利率，故應該覺得A等四人作為《商品房交易合同》的購房人，還沒有足額領取合同商定的361398017.78元首期購房款。本院覺得，盡管《商品房交易合同》和《預售商品房增補協議》明確商定了M公司托付屋宇的時候為2014年9月30日，但應該覺得，該交房責任系以A等四人領取首期購房款361398017.78元為執行條件。在A等四人尚未足額支付首期購房款361398017.78元的情況下，M公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。鑒（之）于此，A等四人以M公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求M公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。一審判決僅依據雙方合同約定和對賬確定的金額，認定A等四人已經依約履行支付首期購房款義務，M公司逾期交付房屋構成違約，并據此判令M公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤，本院對此予以糾正。

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