借名購房合同管理又稱隱名購房合同，是指當事人可以為了自己購買企業政策性保障我國住房或規避限購政策，雙方進行約定，一方（借名人）經他人（出名人）的同意，將其作為出資方式購買的房屋信息登記于他人名下在借名購房情形。下面由上海律師事務所為大家講解相關法律內容，歡迎閱讀。

　　一、購房合同的法律性質和效力

　　1、以借用名義購買房屋的過程中，涉及雙重法律關系；

　　一是內部關系，即名人貸款與名人購買合同貸款之間的關系；

　　二是外部關系，即由名人或名人將房屋出售給第三人，與第三人形成買賣合同關系。

　　2、先探討借名購房的內部管理法律相關關系，即借名購房合同的法律工作性質問題及其效力；

　　我國合同法沒有規定借用名義購房合同作為典型合同，因此，借用名義購房合同是一種非典型合同，即無名合同。貸款購房合同關注的是貸款名人與貸款名人之間的信任關系。貸款名人將用自己的資本購買房屋，并在另一人的許諾下以另一人的名義進行登記。貸款購房合同的法律性質與委托合同的法律性質相似，因此，委托合同的有關規定可以類推適用。

　　3、通過姓名判斷購房合同是否有效；

　　關鍵問題是它是否違反了法律的禁止性規定。禁止性條款的效力可以分為禁止性條款和規制性禁止性條款，兩者的區別在于它是否違反了公共利益。前者因違反公共利益而無效，而后者與公共利益無關，應當有效。在這方面，應根據訂立合同的目的對當事人加以區分： 如果當事人訂立合同的目的是購買政策性住房，則因違反公共利益而無效； 如果其目的是規避限購政策或信貸政策，則因不違反公共利益而有效。

　　二、名人是否有權處分登記在其名下的房屋？

　　司法實踐中，存在以下三種方式不同觀點：

　　一為有權處分說。

　　認為為了加強不動產登記的公開性，權利人對不動產的處分即使違反了使用名稱登記合同的約定，仍然有權處分，不必考慮受讓人是善意還是惡意。此外，由于借款人已選擇購買自己登記在他人名下的房屋，因此應承擔未經授權處置的房屋風險。

　　二為無權處分說。

　　該理論認為，登記名義人雖有形式上的所有權，但實際所有人仍屬于借款人，因此登記名義人無權處分不動產。買受人能否取得不動產的所有權，取決于其是否知道借名登記關系。如果是，就沒有善意取得的余地。反之，則適用善意取得，買受人取得不動產的所有權。

　　三為折中說。

　　也就是說，雖然實際登記人出售的不動產有權處分，但在買受人惡意的情況下，根據未經授權的處分。

　　三、借款人是否有權處置房屋？

　　如前所述，借名人為自己真正的所有權人，其有權進行處分信息登記于出名人名下的房屋。借名人文化可通過舉證證明其為企業真正實現權利人，而請求出名人將房屋移轉登記給借名人。

　　認定物權人的主要依據是： 房屋所有權證明、購房及相關納稅憑證、長期控制和持有的住房事實。在借款人將房屋出售給第三方的情況下，借款人可以要求名人將房屋轉讓給他自己的名字，然后將房屋登記給第三方，或者允許名人直接將登記轉讓給第三方。

　　以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海律師事務所。