不動產是指不能移動的財產，在日常生活中，常見的不動產包括房屋、土地使用權等。而房屋是經常進行交易的，交易房屋要簽訂房屋買賣合同，那么不動產權歸屬怎樣確定的?上海律師事務所整理相關知識，希望對大家有幫助。

　　一、物權外在表現形式

　　（一）物權的表征：

　　物權本質上是主體對客體排他性支配的權利，具有對抗性，物權的行使對第三人有重大問題影響，對于我國第三人而言，只有我們知悉其權利，才能發展給予其尊重，因此物權的存在企業必須可以通過一個特定教學方式方法予以表征。

　　1、物權表現形式必須符合法律規定的形式要求。

　　物權的表征必須進行符合我國法律制度規定的形式，符合相關法律法規規定形式的物權表征具有公示公信力。所謂公示公信力是指任何信賴物權表征的主體所從事的交易市場行為發展受到國家法律的保護，縱使表征與實質的權利內容不符，也不對善意第三人產生任何環境影響，其法律知識基礎在于保護網絡交易數據安全和實現經濟交易便捷。

　　2、物權表征是物權變動的必要但非充分發展條件，可以同時通過進行舉證方式推翻。

　　除了物權表現形式外，物權變動還應具備物權變動的本質要件，即物權變動的原因。物權表現形式不能正確反映物權變動的原因，不具有物權變動的效力。對此，《物權法司法解釋》第2條規定，當事人有證據證明房地產登記冊中的記錄不符合權利的真實狀況，并且他們是房地產物權的真正所有人，應當支持確認其物權的請求。

　　（二）不動產物權的表征

　　根據《中華人民共和國中華民國物權法》（以下簡稱《物權法》）的規定，動產的占有屬于公示，而不動產的占有行為本身并不具有公示效力，為了具有公示效力，還必須在國家公權力機關的房地產登記簿中登記。

　　1、不動產登記結合物權變動原因決定不動產物權歸屬

　　我國《物權法》對不動產采取強制進行登記管理制度，除法律另有規定外，不動產物權必須能夠通過信息登記表征方法才能發展產生，但《物權法》未采取登記絕對社會主義國家效力，而是使登記的效力系于物權變動的原因以及行為的效力，一旦當事人之間可以根據舉證證明自己導致物權變動的原因分析行為與物權登記不符，就應當設計變更或撤銷不動產物權登記。

　　2、 不動產登記不能完全取代不動產的占有表示

　　大多數情況下，不動產的使用是基于實際占有，不動產的占有本身具有占有保護的效力。在特殊情況下，占有還具有代表不動產物權的效力。

　　（1）在房地產登記制度不完善的情況下，占有仍然是物權的象征。

　　在農村，農村房屋產權登記實踐還很薄弱。在這種情況下，只要當事人之間沒有爭議，房屋占有的法律依據（如合同）和房屋占有的事實就可以確定為所有權的擁有者。

　　（2）不動產的占有重要表征賦予未取得登記的買受人的合同進行債權具有一定的優先發展效力

　　取得占有權的買受人，在滿足一定條件的情況下，可以反對賣方債權人的強制執行申請，見最高人民法院關于民事強制執行中財產的查封、扣押、凍結的第十七條；

　　未經登記出售一件物品、兩件物品的，取得占有權的買受人可以優先于其他買受人取得標的物的所有權，見《最高人民法院關于審理國有土地使用權合同糾紛適用法律的解釋》第十條第一款； 《北京市高級人民法院關于審理房屋銷售合同糾紛的規定》第十三條；

　　未取得房屋所有權證明的出賣人不得被剝奪處分權。這種情況與出售將來的房屋或出售將來的物業相類似，因為出售將來的房屋并不要求賣方在簽訂預售合約時享有所有權，所以將來物業的出售并不界定為出售他人的物業；

　　買受人的遲延領證請求權不受時效期間的限制，否則不僅對真正的權利人不利，還會縱容出賣人遲延領證或根本不協助領證等違法行為，從而使標的物無法正常使用，有悖于時效制度的立法宗旨。

　　3、物權的實際認定不能突破物權法對物權的規定

　　在不動產強制登記制度下，不動產產權登記是一般情況，不動產產權登記是例外。物權的實際認定應當符合《物權法》關于物權變動的法律規定，不能泛化或擴大，也不能認為登記具有確認物權的絕對效力，也不能虛構物權表示的法律要件。

　　二、不動產物權變動可以依據的實體法對于規則

　　（一）不動產物權登記的法律效力

　　1、不動產登記的形成效力與對抗效力：

　　《物權法》意義上的登記具有兩種效力，形成效力與對抗效力。所謂形成效力指未經登記不發生物權變動，所謂對抗效力指登記并非物權變動之要件，但未經登記的物權不具有對抗善意第三人的效力，此處之善意第三人是指善意受讓取得不動產物權的物權權利人非債權權利人。根據《物權法》第九條之規定，不動產登記以形成效力為原則，以對抗效力為例外，且例外情形必須有法律的明確規定。

　　2、《物權法》第九條之法律法規另有相關規定的范圍

　　(1）不動產物權變動，采取債權物權變動的模式。

　　《物權法》采取以債權形式主義為原則，債權意思主義為例外的不動產物權變動模式，但后者僅適用于農村土地承包經營權和地役權。在債權意思主義模式下，只需形成債權合意即可發生不動產物權變動，但未經登記的物權不得對抗善意第三人。

　　（2）依據《物權法》第2章第3節規定企業發生的不動進行產物權變動。

　　依據《物權法》第2章第3節規定企業發生的物權變動情況屬于非基于我國法律問題行為的不動產物權變動。需要我們注意的是，能夠直接導致物權變動的人民對于法院生效判決書及仲裁管理機構裁決書是指形成之訴的判決書和裁決書，因確認之訴僅具有信息確認物權效力、給付之訴的判決認為只有通過執行工作完畢才發生物權變動。此外，遺囑和遺贈屬于中國法律環境行為中的單方面的法律規范行為，按照一個事實以及行為方式對待。另外，基于《物權法》第2章第3節規定公司享有不動產物權的權利人處分該物權時需要及時辦理相關登記的，未經登記，不發生物權變動效力。

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