開發商逾期交房的可以按照已交房款總額乘以同期銀行貸款利率及逾期時間主張違約金賠償,購房者與開發商簽訂的房屋買賣合同中約定逾期交房違約金金額的,可以依據約定主張違約金賠償。關于開發商逾期交房的,如何主張違約金賠償的問題，下面上海律師事務所為您進行詳細解答。

　　一、基本案情

　　2006年4月，陳某、某房產公司簽訂《商品房預售合同》，由陳某向房地產公司購買涉訟房屋，總價400多萬。合同約定：該房屋必須取得了《住宅交付使用許可證》；房地產公司對該房屋設定的抵押已注銷；房地產公司已按規定繳納了物業維修基金；房地產公司承諾在2007年12月31日前辦理房地產出示登記手續，取得新建商品房房地產權證，如到時不能取得商品房房地產權證，陳某有權單方面解除合同。另外還約定房地產公司定于2007年6月30日前將房屋交付陳某；房地產公司如未在約定的期限內交付，應向陳某支付違約金，每日支付陳某已付房款的萬分之二，自約定期限的第二天起算至實際交付之日止。雙方在合同的“補充條款”中約定變更合同違約金的計算是每日支付陳某已付房款的萬分之二，自約定期限的第2天起算至實際支付之日止，但房地產公司應支付的違約金以不超過陳某已付房款的2%為限。房地產公司通知陳某于2008年1月16日交房，并于第二日辦理了交房手續。2008年1月17日，陳某書寫違約金確認書，確認由于房地產公司交房逾期，依據合同約定，房地產公司應向陳某支付違約金8萬余元。之后，陳某收到上述違約金。房地產公司于2008年1月取得涉訟房屋的住宅交付使用許可證，但未辦出涉訟房屋的房地產權證。

　　法院認為，原、房地產公司簽訂的預售合同系雙方真實意思表示，內容于法不悖，應為合法有效，雙方均應恪守。關于陳某要求房地產公司支付逾期辦理產權登記違約金，因房地產公司在預售合同中承諾在2007年12月31日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證，故陳某要求房地產公司支付逾期辦理產權登記違約金的訴請，應予支持。陳某自2008年2月1日起算至房地產公司向陳某發出可辦理小產證通知之日止，按照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期辦理產權登記違約金的訴請，予以支持。判決：陳某要求房地產公司賠償因逾期交房造成的損失賠償人民幣11萬余元（扣除已經支付的8萬余元違約金部分）的訴訟請求不予支持；房地產公司于本判決生效之日起10日內支付陳某逾期辦理產權登記違約金，自2008年2月1日起算至房地產公司向陳某發出可辦理小產證通知之日止，以房屋總額，按照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　二審駁回上訴，維持原判。

　　二、律師觀點

　　（一）買受人可以在解除合同與主張違約賠償之間進行選擇

　　合同解除制度可以使合同的權利義務提前消滅，并對合同消滅后的相關事宜做妥善處理，從而使上述情況得到改觀。但是，解除合同并不是對已經發生的違約行為所做出的清算，解除只是使非違約方從不利的后果中解脫出來，違約行為并沒有因為解除而得到清算，所以法律仍然要給解除合同的一方繼續地享有請求對方承擔違約責任的權利，也只有這樣才能夠了解違約一方因根本違約所造成的后果。故而行使解除權并非要求違約方承擔違約責任的前提條件。本案中陳某雖放棄了解除權，但其仍然能夠行使違約債權請求權，要求房產公司承擔違反合同義務的違約責任。

　　（二）買受人所主張逾期利益損失的認定

　　原、房地產公司之間簽訂的預售合同對于逾期交房的違約責任已經約定，陳某以逾期利益損失為由，以網上登記的與系爭房屋同地段房屋的租賃價格為依據，要求房地產公司支付預售合同約定違約金之外的賠償金，不予支持。

　　依照《合同法》第113條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”其中“合同履行后可以獲得的利益”即所謂的預期利益，它不是已有財產的損失，而是未來預期可獲得的利益。正是由于預期利益的抽象性，為了限制損失賠償額的范圍、避免債務人負擔過重，法律同時規定了應當以違約方在訂立合同時可以預見為限，即違約方應對他能合情合理地預見到他的違約行為可能帶來后果的一切損失負責。在當事人訂立合同時，交易條件已經確定，合同的訂立正式基于雙方當時掌握的信息之上，這些信息決定了一方可預見的范圍。

　　本案中，原、房地產公司訂立預售合同時均未約定系爭房屋用于租賃，陳某也從未向房地產公司傳達過其意欲出租該系爭房屋的信息，且至今陳某對系爭房屋的通途仍未自住，因此房地產公司即違約方對于系爭房屋出租之用途未予以預見是合理的，陳某以出租系爭房屋可得租金為標準的預期利益計算于法無據。本案陳某的預期利益損失計算是在理性之人可預見的范圍之外，故陳某要求賠償因逾期交房造成的租金損失，無法支持。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢上海律師事務所，我們會為你做出專業的解答。