小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后應(yīng)當(dāng)返還房屋即房款，并主張適當(dāng)賠償。雖然國家禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，但小產(chǎn)權(quán)房的實際交易價格是存在的故關(guān)于補償數(shù)額的確定可以考慮雙方的過錯程度酌定。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后怎么辦的問題，下面由上海律師事務(wù)所為您詳細解答。

　　《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，出賣人返還房款及賠償相應(yīng)的裝修添附損失，買房人騰退房屋，應(yīng)無爭議。但對于出賣人是否應(yīng)當(dāng)賠償買受人信賴利益損失以及如何確定期待利益損失數(shù)額，在審判實踐中爭議很大，主要存在以下兩種觀點：

　　1.應(yīng)當(dāng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無效之后的處理原則，出賣人賠償買受人必要的信賴利益損失。

　　關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋買賣被確認無效之后的賠償問題，2004年12月15日北京市高級人民法院下發(fā)了《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀(jì)要》，明確要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失。2006年9月14日，北京市高級人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責(zé)任，買受人負有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補償價格可參照拆遷程序中的評估結(jié)果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補償價格。審判實踐中，法院也基本上按照上述指導(dǎo)原則確定出賣人的賠償數(shù)額，出賣人返還原房款，支付房屋重置成新價與原房款的差額及裝修添附殘值，并支付宅基地區(qū)位補償價的60%至80%，具體比例由法院根據(jù)不同案件中買賣雙方的過錯程度酌定。

　　由于買賣小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村宅基地上的房屋，均系違反了《中華人民共和國土地管理法》及相關(guān)土地政策的強制規(guī)定，故合同無效之后的處理原則亦應(yīng)當(dāng)保持一致，出賣人均應(yīng)當(dāng)給予買受人必要的賠償，避免買賣雙方的利益嚴重失衡，尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟利益的大背景下，給予買受人相應(yīng)的增值利益尤為必要。

　　2.出賣人僅需返還買受人房款并支付相應(yīng)的裝修添附殘值，不應(yīng)當(dāng)再賠償任何所謂的信賴利益損失或增值損失。

　　從法律的角度分析，買受人不得因自身的違法購買行為而獲利，合同無效之后應(yīng)恢復(fù)原狀、相互返還，房屋及土地的增值部分屬于其自身的自然增值，應(yīng)歸原權(quán)利人即出賣人所有，與買受人無關(guān)。

　　從目前國家對小產(chǎn)權(quán)房的政策來看，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)下發(fā)了數(shù)份緊急通知，多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得購買小產(chǎn)權(quán)房，對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停，嚴肅查處；對違規(guī)為小產(chǎn)權(quán)房項目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的人員，要嚴肅處理。全國各地也正在開展小產(chǎn)權(quán)房的密集查處工作，媒體也在大量報道。而殘酷的現(xiàn)實是不法商在巨大的非法利益面前，仍在頂風(fēng)建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，而消費者也不顧國家政策及媒體報道，鋌而走險，仍在購買小產(chǎn)權(quán)房。在目前的大背景下，法院的判決更要注意法律效果、社會效果與國家政策相一致。若法院判決不給買受人增值補償并結(jié)合媒體的正面報道，則更能對潛在的購買人產(chǎn)生震懾作用，有利于打擊小產(chǎn)權(quán)房的非法交易市場，遏制小產(chǎn)權(quán)房的買賣，與國家政策相呼應(yīng)。

　　筆者認為，上述兩種觀點從不同角度出發(fā)，闡述了給與買受人賠償或不給與賠償?shù)木唧w理由，均有其合理性，但也存在一定的局限性。

　　法律的基本原則是公平正義，損失填平原則。此類案件大多因出賣人違反誠實信用原則而主張買賣合同無效，若不給與買受人一定的經(jīng)濟補償，將顯失公平，尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟利益的現(xiàn)實情況下。另外，若不給與買受人一定的經(jīng)濟補償，也必然會掀起出賣人主張合同無效并騰退房屋的訴訟風(fēng)暴，在買受人得不到任何經(jīng)濟補償?shù)那闆r下加劇矛盾沖突，不利于社會穩(wěn)定，故筆者認為給與買受人一定的經(jīng)濟補償是必要的，但不應(yīng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無效之后的處理原則賠償買受人信賴利益損失。畢竟小產(chǎn)權(quán)房買賣與農(nóng)村宅基地上的房屋買賣存在很大區(qū)別：首先，小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)都是違法建設(shè)的，即買賣標(biāo)的本身存在違法性，嚴格意義上屬于違法建筑。而農(nóng)村宅基地上的房屋本身是合法的，只是法律法規(guī)限制交易；其次，違法的小產(chǎn)權(quán)房大多建設(shè)在非用于房地產(chǎn)開發(fā)的集體建設(shè)用地上，有的甚至非法占用農(nóng)用地、耕地等，嚴重違反國家的土地法律法規(guī)及用途管制制度；再次，審判實踐中，法院委托的評估機構(gòu)對農(nóng)村宅基地上的房屋可以進行價值評估，包括房屋重置成新價和宅基地區(qū)位補償價。而對于小產(chǎn)權(quán)房，評估機構(gòu)只能對房屋的重置成新價作出評估，而對土地價格無法作出評估，因為土地本身的性質(zhì)并非宅基地，也沒有其他合法的評估依據(jù)。因此，在審判實踐中，對于買受人的經(jīng)濟補償也無法參照農(nóng)村宅基地上的房屋評估程序確定賠償數(shù)額。

　　筆者認為，關(guān)于補償數(shù)額的確定，雖然國家禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，但畢竟小產(chǎn)權(quán)房的實際交易價格是存在的，可以征詢數(shù)家房地產(chǎn)中介機構(gòu)，了解類似小產(chǎn)權(quán)房的實際交易價格與買受人原購買價格之間的差額，并考慮雙方的過錯程度酌定補償數(shù)額。

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