執行抵押物、抵押權人排除執行、案外人排除抵押人的申請執行、是否構成抵押權等等，是司法實踐中常見的熱點問題。抵押不僅涉及物權編、擔保法司法解釋、執行規范，還涉及不同身份、不同級別的權利人。一般來說，法律關系較為復雜。本期，上海房產糾紛律師集中整理了與抵押相關的執行問題，與讀者分享

　　一、預告登記可以排除法院執行的法律依據

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十條規定：“金錢債權執行中,對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。”

　　只要房屋買賣是真實的，辦理了預告登記，且符合過戶的條件，就可以排除法院的執行，保護買房人的合法權利。

　　二、預告登記制度

　　《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

　　預告登記制度使得債權物權化，防止賣房人一房多賣，保護買房人的合法權利。

　　三、通過預告登記排除將來可能的法院執行便捷高效

　　1、沒有預告登記，若要排除法院的執行需滿足什么條件呢？

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

　　第二十九條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條和第29條的區別在于：前者針對的是一般情況，普遍適用；后者針對的是房地產開發企業名下的商品房、保護的對象僅限消費者、有已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十的硬性要求。

　　如果依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條提出執行異議，則四個要件必須齊備，否則執行異議或者執行異議之訴會被駁回。在此，常見的爭議是“交房”（在人民法院查封之前已合法占有該不動產），對于此要件，并不能要求太苛刻：

　　（1）交房的標志是簽訂《房屋交接書》還是交鑰匙都可以，只要是已經交房即可；

　　（2）合法占有的方式可以是親自居住；也可以是出租給別人；或者買房人正在裝修過程中；或者合同約定的交房時間已到，賣房人將房屋鑰匙交給了買房人的親朋好友或者代理人或者中介，買房人隨時可以取得對標的房屋的占有，等等。

　　總之，只要是房子在買房人的管控之下即可。

　　如果依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條提出執行異議，則該條規定的三個要件必須齊備。如已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十這個硬性要件必須齊備。

　　2、如果辦理預告登記，則避開了很多硬性的要求

　　如避開了已經交房，非因買受人自身原因未辦理過戶登記（第28條的要求）、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十（第29條的要求）等硬性要求。因為這些硬性要求本身即很難滿足，加之即便滿足還可能會因裁判者的理解錯誤等原因而使得買房人的執行異議（之訴）得不到支持。

　　四、并非只要有預告登記就可以排除執行

　　并非只要有預告登記就可以排除法院的執行，比如，至少還要滿足以下兩個要件：

　　1、存在合法有效的房屋買賣合同。這個要件要求的是實質上存在以賣房人轉讓房屋所有權為其合同義務的房屋買賣合同，即合同的真實意思是房屋買賣，而不是“買賣擔保”等（合同的真實意思不是房屋交易）。

　　2、符合物權登記條件。如：（1）合同沒有被解除；（2）買房人有購房資格；（3）房款可以全部交付法院執行。

　　以上就是“抵押相關執行問題”的相關知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來維護自己的合法權益。如果您的情況比較復雜，上海房產糾紛律師也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。