近年來，房地產(chǎn)領(lǐng)域中小開發(fā)商破產(chǎn)事件頻繁發(fā)生，2020年共有74家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時，債務(wù)人、建筑承包商、抵押貸款持有人、購房者等眾多利益主體錯綜復(fù)雜，對于購房者來說，最好的自然是能夠按照合同獲得房屋。但是一旦企業(yè)破產(chǎn)重組，處于弱勢地位的個人購房者還能做他們想做的嗎？這里有一些不同的情況需要上海房產(chǎn)律師與你一起探索。

　　一、買方已支付全部價款。

　　購房人已經(jīng)進行支付系統(tǒng)全部房款的情況下，無論對于房屋信息是否全面建成或是否需要辦理知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)2002年最高國家人民通過法院《關(guān)于審理一個企業(yè)面臨破產(chǎn)案件若干重大問題的規(guī)定》中第71條規(guī)定，屬于自己尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全不同支付對價的特定物，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，購房人可以設(shè)計要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向中國房地產(chǎn)項目管理相關(guān)部門提出申請變更房屋登記。例如張麗君與寧波東來日盛置業(yè)股份有限責(zé)任公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛案，法院一般認(rèn)為商品房買賣行為屬于特定物買賣，涉案商品房雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但原告已支付方式全部購房款，應(yīng)不屬于被告的破產(chǎn)財產(chǎn)，被告應(yīng)當(dāng)選擇繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，向原告交付商品房。

　　但是在社會實踐中，如果企業(yè)房屋未建成，破產(chǎn)管理人行使合同解除權(quán)有可能會為了得到人民法院的支持。例如李春暉與浙江華人國際置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛一案中，一審法院一般認(rèn)為華人公司客觀上已不能及時辦理竣工驗收手續(xù)，亦不能通過繼續(xù)履行勞動合同約定的交付義務(wù)及配合辦理知識產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)；又因國際經(jīng)濟商貿(mào)大廈系華人公司研究主要分析資產(chǎn)，若對其整體處置，有利于對其重新設(shè)計進行合理規(guī)劃建設(shè)布局，有利于學(xué)生發(fā)揮其物業(yè)服務(wù)整體系統(tǒng)功能，進而能夠更有利于提高維護國家包括李春暉在內(nèi)的所有債權(quán)人的利益為由支持管理人解除了購房合同。在這種不同情況下，購房人只能請求賠償損失。

　　第二，雖然付款尚未支付，已交付使用的房屋。

　　購房人雖未支付全款，但該房屋已用于居住，其名下無其他可居住房屋。根據(jù)現(xiàn)有法律保障消費者購買者基本生存權(quán)的精神，破產(chǎn)管理人不能解除合同而只能選擇繼續(xù)履行合同。購房者可以要求管理人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，并向房地產(chǎn)管理部門申請房屋變更登記。

　　三、購房人存在尚未完全付清全部工程價款，且無法使用。

　　購房人尚未進行支付企業(yè)全部購房款的，且無法使用。根據(jù)我國現(xiàn)有相關(guān)法律和司法解釋，購房人簽訂商品房買賣合同管理屬于我們雙方均未履行完畢的合同，購房人是沒有一個特殊環(huán)境保護的。在這種發(fā)展情況下，購房人是否能獲得房屋所有權(quán)，只能選擇取決于公司破產(chǎn)管理人是否能夠履行合同。如果管理人需要根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條決定解除合同，雖然購房人可以設(shè)計要求系統(tǒng)損害國家賠償，但是只能以普通債權(quán)人的身份積極參與破產(chǎn)分配。

　　例如，湖南省高級人民法院對吳一冰與湖南新國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的房屋買賣合同糾紛案作出二審民事判決，認(rèn)為吳一冰對211號房屋的付款義務(wù)尚未完全履行，根據(jù)破產(chǎn)法第十八條，211號房屋的商品房買賣合同部分視為已經(jīng)解除。

　　雖然這種情況對買房人不利，但買房人也不是沒有辦法保護自己。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)買賣協(xié)議。為了保證將來物權(quán)的實現(xiàn)，可以按照約定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　因此，上海房產(chǎn)律師表示雖然預(yù)告登記的權(quán)利人的處分權(quán)是消極的，但破產(chǎn)管理人對房屋的任意處分權(quán)或清算分配權(quán)是可以排除的，管理人對已預(yù)告登記的房屋取得利益的唯一途徑是繼續(xù)履行房屋買賣合同。